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Les Cahiers des ÉCO / Épargne & Invest

Le Conseil de gouvernement, réuni jeudi dernier, a adopté un projet de décret n° 2.15.511 portant application du décret n°2.17.420 de la loi 70-14 relative aux OPCI.

Les textes d’application relatifs aux Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) arrivent au compte-gouttes. Après la validation, il y a un peu plus d’un mois de deux décrets visant à déterminer les modalités de délivrance, de retrait, de vérification des conditions de délivrance d'agréments aux évaluateurs immobiliers d'actifs d'OPCI, le Conseil de gouvernement, réuni jeudi dernier, vient d’adopter le projet de décret n° 2.15.511 portant application du décret n°2.17.420 de la loi 70-14 relatives aux OPCI. Cet outil qui a été introduit par le législateur en 2016 tend à définir un nouveau terrain de jeu pour les fonds d'investissements à travers la promulgation de cette loi et ceci en vue essentiellement de mobiliser l’épargne de longue durée et stimuler l’investissement. Néanmoins sa mise en application effective risque de prendre beaucoup de temps. Malgré la publication de ces décrets, les opérateurs concernés, banques et compagnies d’assurances entre autres devront encore patienter avant de constituer leurs portefeuilles d’OPCI. Il reste encore en effet une série de textes d’application à valider ainsi que la publication d’un ensemble de circulaires de la part de l’AMMC.

L’instrument dédié exclusivement à l’investissement locatif est pourtant très attendu par le marché. Il vient compléter une palette de placements assez large comprenant les opérations de titrisation, les actions ou encore les Organismes de placements collectif en valeurs mobilières (OPCVM). Cela permettra également de diversifier les moyens de financement de l'économie et de l'immobilier en particulier. Les OPCI constituent, entre autres, une source de financement pour la construction d’immeubles considérée comme étant trop risquée par les banques. La mise en place de la nouvelle réglementation sur les organismes de placement collectif immobilier devra favoriser le développement des entreprises à travers le financement de leurs investissements en immeubles. Cela concerne à la fois les plateaux de bureaux mais aussi les unités de production industrielles, construites ou acquises par ces organismes et mises en location au profit des opérateurs économiques. Les mall font également partie du lot, les unités hôtelières ainsi que des locaux à usage agro-industriel. L’OPCI sera ainsi créé à l’initiative d’une société de gestion, laquelle est chargée de désigner un établissement dépositaire et d’élaborer un projet de règlement de gestion pour l’OPCI.

Le cadre réglementaire actuel précise que chaque instrument est régi par sa propre loi et donc ne peut être géré que par la société de gestion dédiée. En d’autres termes, les sociétés de gestion présentes actuellement sur le marché ne peuvent gérer que les OPCVM. Ajarinvest (60% CDG et 40% CIH) est, pour l’instant, le seul opérateur à prétendre gérer les activités liées aux OPCI. Or, beaucoup de structures, qui ont manifesté leur intérêt, ne peuvent se transformer en OPCI. L’enjeu est de taille et il est estimé à environ 200 MMDH, soit pratiquement 15% du PIB. Un OPCI peut émettre des parts, des actions, des titres de créance (billets de trésorerie ou obligations) ou des certificats de sukuk (dont la première émission était attendue pour ce mois, selon le ministre des Finances). Par ailleurs, la loi de Finances 2017 avait institué un régime fiscal spécifique applicable aux OPCI au titre de leurs activités relatives à la location de locaux construits à usage professionnel. Le Budget 2018, quant à lui, a introduit de nouvelles mesures fiscales afin de faire bénéficier les activités autorisées par la loi 70-14 de l’exonération totale et permanente de l’IS. Celle-ci était accordée uniquement aux bénéfices correspondant aux produits provenant de la location d’immeubles construits à usage professionnel mais la LF 2018 a introduit une nouvelle mesure visant à aligner les activités bénéficiant du régime de l’exonération totale et permanente de l’impôt sur les sociétés avec celles dont l’exercice est autorisé par la loi n° 70-14 régissant les OPCI. La deuxième mesure introduite par le budget concerne la clarification du mode d’imposition des dividendes distribués par les OPCI, lesquels bénéficiaient d’un abattement de 100% lorsqu’ils étaient perçus par des personnes morales soumises à l’IS. Cette mesure a pour objet de rétablir l’imposition des dividendes distribués par les OPCI aux actionnaires personnes morales soumises à l’IS dans les conditions de droit commun et sans abattement. Les dividendes distribués aux actionnaires personnes physiques deviennent imposables, par voie de retenue à la source, à l'IR au taux de 15%.

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