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Immobilier : pauvre classe moyenne

Publié le 28-08-2013 à 11:52 Par : Tarik Hari

immobilier classe moyenne

Si le secteur immobilier s’est inscrit depuis 2010 dans une nouvelle dynamique, portée essentiellement par les performances du segment social, le logement intermédiaire en demeure le parent pauvre. Pourtant, le Maroc connaît l'émergence d’une classe moyenne importante qui se voit obligée de se rabattre sur le social, à défaut d’une offre immobilière adaptée. Pour pallier cette situation, le gouvernement a intégré dans la loi de finances 2013 des mesures incitatives au profit des acquéreurs de logements dont le prix est de 6.000 DH/m² pour une superficie comprise entre 80 et 120 m². Toutefois et contrairement au logement social, aucune incitation n’a été prévue pour les promoteurs immobiliers. Résultat, le produit connaît peu d’engouement de la part des promoteurs qui se sont empressés d’annoncer leur désintérêt par rapport à ce type de logement. Pouvoirs publics et promoteurs campent sur leurs positions, ce qui ne permet pas de faire avancer ce chantier. Quelles sont les causes du blocage et comment arriver à un terrain d’entente pour donner un nouvel élan au logement intermédiaire ?

Graph Immobilier
Régalges nécessaires
Selon les analystes d'Upline Group, qui s ont réalisé une étude intéressante consacrée à ce segment, plusieurs réglages doivent être introduits sur l’offre de logement pour classe moyenne pour développer ce produit. Face à l’émergence d’une nouvelle classe moyenne aux besoins spécifiques, l’État semble décidé à satisfaire les besoins en logement de cette catégorie, qui pèse pour 53% de la population totale. Une catégorie dont le revenu mensuel serait, selon le HCP, compris entre 2.800 DH et 6.763 DH. Cependant, à ce niveau de revenu et du côté de l’acquéreur, il apparaît clairement que la classe moyenne aurait des difficultés de financement. Simulation : pour un appartement d’un montant de 600.000 DH, avec un taux de 6,20% sur une durée de 25 ans, la mensualité serait de près de 4.172 DH, nécessitant un salaire mensuel avoisinant les 10.000 DH (en respectant le principe de la charge de remboursement de 40%). Face à cette contrainte, l’État a mis en place le fonds Damane Assakane doté d’un montant de 1 MMDH et qui sert de garantie aux crédits destinés à la classe moyenne dont le plafond s’élève à 800.000 DH par logement financé. Néanmoins, «aujourd’hui, l’encours de ce type de crédit reste marginal, compte tenu de l’absence d’une offre adaptée et suffisante sur le marché», constatent les analystes d'Upline Group. C’est ainsi que le gouvernement a tenté de relancer ce segment, dans le cadre de la loi de finances 2013, à travers plusieurs mesures : l’exonération des droits d’enregistrement et de timbres, ainsi que des droits d’inscription sur les titres fonciers accordés aux acquisitions auprès des promoteurs immobiliers qui réalisent, dans le cadre d’un appel d’offres et d’une convention conclue avec l’État, un programme de construction de 150 logements sur une période maximale de 5 ans. Le prix de vente du m² couvert ne doit pas excéder 6.000 DH TTC et la superficie doit être comprise entre 80 et 120 m². Enfin, le logement doit être destiné à des citoyens dont le revenu mensuel net d’impôt ne dépasse pas 20.000 DH et affecté à leur habitation principal pendant une durée minimale de 4 ans.

Catalyseur fiscal
Face à l’absence de mesures visant à intéresser les promoteurs, l’engouement pour ce type de logement a été très faible, en dépit de l’existence de la demande. En effet, les promoteurs immobiliers ont estimé que cette formule était inadéquate, justifiant cela par plusieurs motifs : la rareté et la cherté du foncier, notamment dans les régions comme Casablanca et Rabat, le renchérissement du coût de la construction, suite à l’augmentation des taxes sur le sable, le ciment et le rond à béton, le manque d’attractivité du prix proposé, lequel correspond à l’offre sociale (5.000 DH le m² HT), sachant que l’exigence en termes de qualité est supérieure pour la classe moyenne. Les promoteurs privés sont donc dans une situation d’attentisme pour le moment. Seul l’aménageur public Al Omrane a pris les devants, avec le lancement de la construction de près de 1.100 unités intermédiaires dans les villes d’Agadir, de Nador, d'Oujda et deTamesna. «Tenant compte d’un objectif de production de 20.000 logements intermédiaires par an (privé et public) visant à diviser par deux le déficit en logements à 400.000 unités à l’horizon 2016, nous pensons que l’État est en passe de proposer aux intervenants, sur le court terme, des mesures non fiscales à savoir : faciliter l’accès au foncier public à des prix convenables et revenir sur la question de la hauteur (R+6) comme solution de rechange», estiment les analystes de Upline Group.

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